FP岩崎の「知っトク通信」(住宅ローンにかかる諸費用)

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FP相談でよくある「住宅ローン」についてお伝えします。
今回は、住宅ローンを組む時に発生する「諸費用」。この諸費用が「何」にいくらかかるか?も銀行を選ぶポイントになります。

住宅ローンを借りる時にかかる諸費用には主に次の費用がかかります。

内容 条件・名目 金 額
ローン契約書
(金銭消費貸借契約証書)
に貼る印紙代
印紙税
金額によって異なります
1,000万円超5,000万円以下の場合
印紙税額 20,000円
保証会社への事務手数料 保証会社を利用する銀行の場合 概ね 32,400円(税込)
保証会社保証料 保証会社を利用する銀行の場合  ※ 銀行によって異なります
融資事務手数料 保証会社を利用しない銀行の場合  ※ 銀行によって異なります
固定金利選択事務手数料 最初に固定金利を選択した場合
手数料がかかる銀行
10,800円(税込)
抵当権設定費用 登録免許税 借入金額×0.4%
※別途 司法書士手数料
火災保険料   保険会社によって異なります
団体信用生命保険料 フラット35の場合は、任意加入
銀行住宅ローンは加入が必要
フラット35で、
団体生命保険加入の場合は、保険料負担が発生

銀行住宅ローンは、基本は負担なし。
但し、特約等を付加する場合は金利に上乗せされます。

ここで注目したいのが、「保証会社への保証料」「融資事務手数料」です。
都市銀行や地方銀行など多くの銀行では、住宅ローンに関して、「保証人」を不要としています。その代わりに銀行の関連会社である「保証会社」に保証してもらいます。
この時に発生するのが、「保証会社への事務手数料」と「保証料」です。簡単に言えば、お金を払って銀行融資のために「保証」を依頼することになります。
この保証料は、「一括前払い式」と「金利上乗せ式」があります。「金利上乗せ式」は、0.2%程度上乗せされます
「一括前払い式」は、銀行ごとの異なり、融資金額と期間によって概ね決まります。しかし、銀行によっては、保証会社の審査(物件や返済期間、返済能力)によって差が出る場合があります。

融資額1,000万円の場合 融資期間 20年 融資期間 30年
A都市銀行 148,340円 191,370円
B都市銀行 148,340円~419,450円 191,370円~669,820円
C地方銀行 148,340円 191,370円

一方、保証会社を利用していない銀行もあります。この場合は、保証会社への事務手数料や保証料はかかりません。その代わり、融資事務手数料という名目で費用が発生します。

銀行別の融資事務手数料の例

保証料 融資事務手数料
D銀行 0円 融資金額×2.16%
E銀行 0円 43,200円または融資金額×2.16%
F銀行 0円 54,000円~162,000円(プランによる)
G銀行 0円 108,000円または融資金額×2.16%

融資額×2.16%となると、融資額1,000万円に対して216,000円になります。仮に3,000万円の融資額になれば648,000円が必要となります。しかし、定額を採用している銀行であれば、コストは43,200円~162,000円程度に抑えることが可能です。

住宅ローンを組む際には、この費用を抑えることも十分考慮する必要があるでしょう。
なお、「保証料」という名目の場合は、将来借り換えや期限前に全額返済した場合などは、残存期間に応じて戻ってくる可能性があります。一方「事務手数料」は、銀行の収益であるため戻ることはないです。